"غدي نيوز"
رجا نجيم*
ما زالت قضية "الإيدن باي ريزورت" (الإيدن روك سابقاً) تتفاعل، وكان آخرها ما صدر عن محافظ بيروت زياد شبيب في صحيفة "L’Orient-le Jour" بتاريخ 31 تموز (يوليو) 2017، فضلا عما قاله في التقرير الإخباري على شاشة تلفزيون "OTV" بتاريخ 18 تموز (يوليو)، وتقرير ثان على شاشة التلفزيون عينه بتاريخ 9 آب (أغسطس) في ما يخص مشروع "ايدن باي ريزورت" Eden Bay Resort الذي يتم بناؤه على العقار 3689 المصيطبة، لذا نوضح ما يلي:
إن قرار الرجوع عن قرار وقف التنفيذ الذي إتخذه مجلس شورى الدولة بتاريخ 11 نيسان (أبريل) الفائت تحت رقم 221 / 2016 – 2017 ورد فيه "أن موقف المحكمة لا علاقة له بأساس الدعوى اي (قانونية رخصة البناء)، بل بالشروط الخاصة المتعلقة بوقف التنفيذ او إستمراره"، وأكد الرئيس المقرر أيضا في الصفحة 25 من نفس هذا القرار بأن "دراسة الملف لم تُستكمل بعد"، ووفقا لما صدر عن مفوض الحكومة في الصفحة 26 من القرار نفسه، فكل هذا يعد إثباتا بأن ما يدعيه المحافظ غير صحيح.
وأعلن المحافظ أنه "أعاد التدقيق بكل المستندات المعطاة لأخذ الرخصة ويؤكد انها قانونية"!
للتذكير أولاً، فإن طلب الرخصة (الأساسية) قُدم بتاريخ 16 أيلول (سبتمبر) من العام 2014 تحت رقم 51 / 2014 (رخصة بناء قيد الدرس)، أي انه لم يكن هناك أي ملف طلب رخصة قبل وصوله كمحافظ، وتعيين المهندس ايلي أندريا كرئيس مصلحة الهندسة في البلدية مهما كانت تواريخ المستندات ضمن هذا الملف، فادعائه بوجود مستندات تتعلق بهذا الملف قدمت قبل تعيينه مغلوطا أيضاً.
أما تأكيده المتكرر بأن كل مستندات الملف قانونية، فذلك يجعله شريكاً في حال تبين أن هناك تزويرا، فمثلاً من بين المستندات الأساسية: خريطة الشقلات تاريخ (2012 أو 2013) التي تقدمت بها الشركة صاحبة المشروع، وقد أعطى المحافظ نسخة منها الى نقيب المهندسين، وقد أكدت الشركة مجدداً على مضمونها بموجب مستند تاريخه 5 حزيران (يونيو) 2015.
على ضوء إثبات التزوير وفق تقرير دائرة الشؤون الجغرافية في الجيش اللبناني تاريخ 15 حزيران (يونيو) من العام 2017 مع خريطة الشقلات والصور الجوية عن العام 2008، فضلا عن تقرير نقيب المهندسين، فإن المحافظ بدلاً من تحمل مسؤولياته والقيام بوقف الأعمال سمح للشركة صاحبة المشروع بتكملة أعمالها، فضلا عن أن تقرير الجيش يدحض تماماً الخريطة السابقة الموجودة في ملف الرخصة وبنسختيها، دون ان يكون قد حصل في موقع العقار أي تغيير يذكر منذ العام 2008 حتى بداية العام 2015، وتعد هذه الخريطة باطلة اساساً بالشكل (إذ لا نقاط للشقلات عليها وهي غير مرفقة بصور عن واقع الحال في تاريخ المسح)، لكن صدر ترخيص البناء على ضوئها، ولا تزال معتمدة من قبل المحافظ وحتى اليوم يتم تنفيذ الأعمال على أساسها!
وكان على المحافظ ان يطلب خريطة الشقلات من نفس هذه الدائرة التابعة للجيش اللبناني وقبل إصدار الرخصة، ونذكر بما قاله بتاريخ 3 آذار (مارس) 2017 بأنه "قام بتحقيق معمق للمرة الأولى بتاريخ الرملة البيضاء" وأنه "قد حصل على عدة مستندات من دائرة الشؤون الجغرافية"!؟ في الواقع يتبيّن اليوم ان كل هذا الكلام غير صحيح أيضاً.
أما المستند الآخر وفقا لمفوض الحكومة، فهو الإرتفاق والتخطيط المقدم من قبل البلدية بشخص المحافظ لمجلس الشورى، كواحد من مستندات الرخصة وهو يحتوي على معلومات مغلوطة، وحتى بالنسبة للعقار 3689 فإنه مستند غير صحيح، ما يشكل سابقة خطرة تكفي قانوناً لإبطال رخصة البناء أقله بالشكل، وبما ان المحافظ قد تقدم بهذا المستند الى المحكمة، وقد تبين عدم صلاحيته فهو يقوم بتغطية هذا الأمر أيضاً.
وأخيراً، بعكس ما يحاول المحافظ والشركة المالكة للعقار تسويقه، فإنه لم يتم عرض ولو مرة واحدة ملف الرخصة التعديلية على المجلس الأعلى للتنظيم المُدُني، والذي أصبح يتعلق حصراً بالعقار 3689، وخارج إطار المشروع الكبير أي بعد إلغاء عقد البيع الأساسي (للعقارين 3687 / 3689) وإستبداله بعقد جديد (العقار 3689) مع إبطال الوحدة العقارية بينه وبين العقار 3687 وذلك بتاريخ (18تشرين الثاني (نوفمبر) العام 2016، ولا بالنسبة لنقاط فنية محددة تحتاج قانوناً (قانون البناء) لموافقة مسبقة من قبل المجلس الأعلى.
ولإثبات هذا الأمر، فإن آخر موافقة من قبل المجلس الأعلى بخصوص العقار 3689 صدرت تحت رقم (17 / 2014) بتاريخ 14أيار (مايو) من العام 2014 (أي قبل تقديم طلب الرخصة الأول) وتُعتبر هذه الموافقة بمثابة "القرار العام والشامل" بالنسبة للمشروع الكبير على ضوء الطلبات والمعطيات المقدمة حتى تاريخه، إذ شمل هذا القرار جميع الموافقات السابقة المتعلقة به، بالإضافة الى رسومات ووصف مكونات البناء على هذا العقار.
أما موافقة المجلس الأعلى تحت رقم (1/2016) فقد جاءت حصرياً كجواب على طلب محدد يتعلق بمضمون الموافقة رقم (14/2013) وليس لكامل ملف المشروع، وعلى كل حال فقد سبقت بمدة تسعة أشهر تاريخ تقديم الشركة صاحبة المشروع (11 تشرين الأول (أكتوبر) 2016) لطلب بناء (إضافة وتعديل) لرخصة البناء الأساسية.
وعاد المحافظ في الرخصة التعديلية إلى مخالفة الموافقات السابقة الصادرة عن المجلس الأعلى وذلك دائماً لصالح أصحاب المشروع: نسبة للتراجعات الشرقية (من 4 متر الى 2 متر) والشمالية (من 6 متر الى صفر) والجنوبية (4 متر) والغربية (من 2 متر الى صفر على ضوء موافقته على ما قامت به الشركة مؤخراً)، كذلك بالنسبة للإرتفاعات (من 24.55 مترا الى 35.85)، على الرغم من أنها أعطيت بمثابة إستثناءات على ضوء المشروع الكبير، وكان يجب الحصول على موافقات قانونية إضافية من مجلس الوزراء لكي تصبح صالحة للتنفيذ وذلك نسبة الى (الإرتفاعات، التراجعات، نسبة الإستثمار، إشغال الملك العام البحري...الخ).
وتعتبر هذه الأمور الثلاث الأساسية والإلزامية كافية لإعلان بطلان أي رخصة، ويتابع المحافظ جهارة مخالفته للقوانين، متعدياً على صلاحيات الجميع، متعامياً عن ضرورة وقف العمل بترخيص البناء على أساس "أن ما بني على باطل فهو باطل"، متغاضياً عن آلاف الأمتار المربعة المخالفة، ومتجاهلاً عمداً ما تضمنه تقرير نقيب المهندسين، وقد رفع هذا التقرير بناء على طلب فخامة رئيس الجمهورية، وبصفته الممثل الشرعي بحسب القانون لجميع مهندسي لبنان، ومُتناسياً ان المساحة المخالفة ضمن هذا التقرير تساوي مساحة جميع الطوابق العلوية (المطلوب إزالتها) وذلك دون إحتساب المساحات الأخرى المخالفة غير الواردة فيه والمتعلقة بالرخصة كما بالتنفيذ.
بالإضافة الى مخالفة المادة 12 (المقدمة) من قانون البناء والمتعلقة بالتراجع عن الأملاك العمومية البحرية حيث إعتمد المحافظ (البند 7) منها (2 متر تراجع) بدلاً من المرسوم 4809 و4810 / 1966 (20 متر تراجع)، شمل تقرير النقيب مخالفة (ثامنة) التي ترتكز جزئياً على المادتين 25 و11 من قانون البناء حيث أنه حتى لو كان المشروع الكبير قائما ام لا أو أن الوحدة العقارية لا تزال سارية ام أُلغيت، لم يكن يحق للمحافظ إضافة 20 بالمئة على عامل الإستثمار العام معتبراً انّ العقار 3689 موحداً (او مضموم) مع العقار 3687 ويصبح كأنه محاط بطريقين، علماً ان العقار 3689 هو مفصول بطريق عام (شارع "احمد الصلح") وبشكل كامل عن كل ما يحيطه من عقارات، فلا تلاصق بينه وبين العقار 3687، ولا حتى شروط إمتداد مدى وقوع النظر متوفرة فيما بينهما، فنتيجة لذلك ووفق المادتين القانونيتين أعلاه لا يحق لهذا العقار الإستفادة من هذا الإستثمار الإضافي، ولا من أي إرتباط مع طريق الجناح حتى بالنسبة للإرتفاع على عكس إحدى شروط الرخصة، وعليه أيضاً تصبح الرخصة الصادرة عن المحافظ باطلة بطلاناً تاماً.
وعلى ضوء ذلك ولو افترضنا السماح بالبناء على هذا العقار (مع انه ليس كذلك بموجب المادة 1.6.2 من المرسوم 4811 /1966 معطوف على المرسوم 14817/2005) ونظراً ان البلدية أقرت رسمياً بانها إعتمدت المرسوم (4811) وان إرتفاق (5.25 متر) ينطبق في هذه الحالة، فهو حكماً إنطلاقاً من أدنى نقطة من شارع "احمد الصلح" (نحو 7.63 متر من مستوى البحر) وليس من طريق الجناح وذلك بحسب المادة (3.6.2) من المرسوم (4811)، فيصبح إرتفاع كامل البناء (نحو 12.88 متر) أي انه لن يبقى من المبنى الحالي سوى قسم من الطابق الأرضي وما دون، مع إلزامية إزالة البناء الذي يزيد عن مساحة الإستثمار العام (5188 م2) والحصول على موافقة مجلس الوزراء لزيادة عامل الإستثمار السطحي إستثنائيّاً من (30 بالمئة) الى نحو (75 بالمئة) وإلّا يجب ايضاً إزالة كل ما يزيد عن المساحة السطحية المسموحة، أقله ضمن الطابق المعتبر سفلي أول وربما أيضاً في السفلي الثاني.
ولو اردنا تطبيق البند (4.6.2) من نفس المرسوم (4811) الذي إعتمده المحافظ لربط، بشكل غير قانوني، العقار بطريق الجناح بعلو (5.25 م.) نلاحظ أنه إعتمد من هذا البند ما يناسبه وتناسى ان تطبيق هذا الإرتفاق مشروط بان "لا يتعدى علو البناء (15م.)... محتوياً على جميع الإنشاءات الإضافية، وأن تكون هذه الإنشاءات غير ظاهرة عن الطريق"، أي انه لن يبقى من المبنى الحالي سوى الطابق العلوي الثاني وما دون، لكن نظراً ان المساحة المسموح إستثمارها هي فقط 5188 م2 وفقا لما هو مدون على السندات العقارية، يعود ويصبح وضع البناء كما هو وارد في الفقرة السابقة.
وتجدر الإشارة إن تقرير النقيب لم يشتمل جميع مخالفات الرخصة، لكنه يحتوي على نقاط جديدة لم تُعرض سابقاً على مجلس الشورى، وهي اساس لإحتساب المساحات المخالفة ولم يكن حتى المحافظ يعلم بها من قبل، ولكن بما انه لا يزال يرفض حتى اليوم أخذها بعين الإعتبار ذلك يعني انه يمعن بمخالفة القانون وبإعتماد المستندات"المزورة"، وكل ما تقدم به "بعدم وجود امتار إستثمار غير مسموح بها ولا إرتفاع فوق الحد المسموح قانوناً" يجعل من المحافظ شريكا للشركة صاحبة المشروع في مخالفاتها وتعدياتها.
لكن الأخطر هو تحويره لمطلب فخامة رئيس الجمهورية وحصر الموضوع قصداً بمخالفات التنفيذ من قبل الشركة، علماً ان تقرير نقيب المهندسين لم يتطرق بعد الى هذه الناحية، بل نحن من أعلمنا المحافظ بتفاصيلها عله يتصرف بحسب القانون وضميره المهني، لكن يبدو انه لا يرغب الخروج من "قاع الهاوية".
كما أعلن المحافظ جهارة وتضليلا للرأي العام، ووفق قانونه الخاص مخالفا قانون البناء، قانونية تشييد جدار وعلى طول الشاطىء الرملي ضمن حدود العقار يصل الى علو (7.10 متر من مستوى البحر)، علماً ان هذا الجدار المخالف أصلاً نظراً لسماكته لن يتعدى علوه (5.50 متر) وهو مستوى أرض السفلي الأول، ومن جهة أخرى ما هو مسموح (على ملك عام بحري) هو فقط إرتفاع تصوينة حتى (1.20 متر) عن مستوى الشاطىء الرملي الحالي المحدد بتقرير الجيش اللبناني بـ (1.40 متر من مستوى البحر) المطابق لنتيجة خرائط المسح الصادرة عن خبير – مساح محكمة العجلة، مع إمكانية اللجوء الى جدار ذات سماكة محددة (عادية)، كما هو واضح في رسومات قانون البناء وليس القيام "بدكّ" الصخور والصبيات الخرسانية ضمن كامل التراجع. كما انّ إحدى اهداف المشرّع وجود مثلاً تربة من خلف التصوينة لزرع أشجار او سواها ضمن التراجع كواجهة للبناء، إذاً بالإضافة الى المخالفة أعلاه أصبح وضع البناء اليوم كأنه دون أي تراجع عن الأملاك العمومية البحرية، مما هو أيضاً مخالف للقانون.
وعرض المحافظ خريطة لا علاقة لها بحقيقة واقع الحال لا بالنسبة لشكل البناء ولا لمناسيبه، حيث منسوب الطابق المعتبر سفلي اول هو نحو (9.85 متر عن مستوى البحر) بحسب خبير – مساح محكمة العجلة ويعلو أكثر من (2 متر) عن أدنى نقطة من شارع "احمد الصلح" أما في خريطة المحافظ فهو بعلو (8.10 متر) كما في خرائط الرخصة مُظهرا الوضع كأنه قانونياً وهو في الواقع مخالف تماماً للقانون.
وثمة تشريع جديد تقدم به يوحي انه مسموح الإضافة الى إرتفاع البناء (يعني غير معتبر مخالف للقانون) طابق تقني مكشوف (70 – 80 سنتم) أصلاً خارج الإستثمار، وهو في الواقع "طابق وهمي" إذ هو ضمن الإرتفاع الصافي للطابق السفلي الأول المخالف (ضمن السقف المستعار لهذا السفلي) وهو معتبر أصلاً خارج الإستثمار ويحق له أساساً ان يعلو (1 متر) عن مستوى أرض الطريق الشرقية ومكشوفا بهذا العلو عن شارع "احمد الصلح" فقط، فكلام المحافظ هذا هو "هرطقة هندسية وقانونية" خصوصا ان علو هذه "التتخيتة" هي أقل من العلو المكشوف المسموح وعلى كل حال يمتد هذا الطابق "التقني" على قسم من هذا السفلي الذي هو أصلاً طابق مخالف ضمن الرخصة نظراً انه يجب ان يدخل ضمن الإستثمار. إذا هنا ايضاً ما يحاول المحافظ تمريره هو غير قانوني تماماً.
وهناك مخالفات الشركة لرخصة البناء، بتحويل ألاف الأمتار المربعة الإضافية لصالح إستثمارها، فهذه المخالفة الكبرى ومع انكاره وجودها إلا أنها واضحة وبحوزته لائحة رسمية بقسم كبير من تفاصيلها، وبعد إضافتها يصل مجموع المساحات التي يمكن التداول بها وإستثمارها حقيقة الى أكثر من (15.000 م2) نسبة لما هو مسموح به وهو بنحو (5.000 م2)!؟ لكن يبدو ان سيد الموقف هو التعامي لا بل التواطؤ لدى قسم من مهندسي البلدية كما هو الأمر بالنسبة للمحافظ نفسه.
ومن جهة أخرى يضيف إلى ما سبق، قوله بأن البناء الحالي هو ضمن علو (5.25 م.) من أدنى نقطة من طريق الجناح الذي هو بالواقع نحو (21.49 متر من مستوى البحر) أي ان البناء لا يتعدى علوه (26.74 متر) وبعد حسم علو السفليات الثلاث (9.85 م.) والطابق الأرضي (نحو 4.10 م.) والطابق الثامن التيراس حالياً والذي يتم تجهيزها لإستثماره زوراً في المستقبل بعلو حوالي 3.50 مترا يبقى للطوابق السبعة (نحو 9.29 م.) أي بمعدل (1.32 م.) او صافي (1 م.) لكل طابق، وهو علو مستحيل يبيّن سوء نية موصوفة من قبل المحافظ.
ونضيف التعديات المتكررة التي لم تتوق الشركة صاحبة المشروع القيام بها على الشاطىء والأملاك العمومية البحرية، إذ يتم كل هذا مع تقاعس شبه دائم من قبل القوى الأمنية والمحافظ مع سرقة الرمول البحرية وإختفائها من مساحة العقار والشاطىء المحاذي، لكن بالمقابل تُصدر البلدية بشخص المحافظ هذا بلاغا بتاريخ 8 تموز (يوليو) 2017 بإزالة العوائق غير المرخصة عن الأملاك العامة، ما يؤكد أن حماية الملك العام هي من مسؤولياته، وكان الأجدى إتخاذ قرار بإزالة التعديات عن الشاطىء البحري بدلاً من الطلب من الشركة بحصر أعمالها ضمن حدود عقارها، وكأنما يعطيها نوعا من "براءة ذمة" عن كل ما قامت به حتى اليوم.
وقد أعلن المحافظ متهكماً انه "هو من زود نقيب المهندسين جاد تابت بالمستندات التي على أساسها وصل هذا الأخير في تقريره 28 حزيران (يونيو) الى نتائج ليست في محلها" لكن تبيّن انّ من أصل ما أعطاه إياه مستند أساسيّ مزوّر يتعلق بالشقلات، بعكس ما سلّمه النقيب بالمقابل أي تقرير الشؤون الجغرافية الذي هو صالح وقانونيّ لكن بالرغم من هذا لم يعتمده المحافظ حتى لو هو ملزمُ بذلك، منصباً نفسه كأنه الآمر الناهي.
وتبين كافة المخالفات على ضوء تقرير نقيب المهندسين من جهة، بالإضافة الى كل ما ورد ذكره أعلاه ، كما بالرجوع الى عدد كبير من الأخصائيين، تأكيداً على فضيحة هذا الترخيص والتنفيذ غير القانوني، علماً انه يكفي فقط النظر والتدقيق بواقع البناء اليوم، وبالتالي تقع كامل المسؤولية القانونية والمهنيّة على عاتق الشركة لتعدياتها سويّاً مع المحافظ شخصياً الذي أساء إستعمال سلطته كمحافظ كما أساء الأمانة نسبة لتمثيله بلدية بيروت والمدينة وشعبها.
وختاما،كمواطن لبناني ومن سكان بيروت وناشط مدني أعلن انه "طفح الكيل" وحان الوقت ان يتدخل شخصيّاً ومباشرة "عرّاب العهد الجديد" ويتمّ توقيف الأعمال فوراً وتحويل كل متورّط للمساءلة والمحاسبة مع ضرورة سحب هذا الملف من يدّ محافظ بيروت إذ يستحيل ان يكون المرء طرفا وأيضاً مخالفا وحكما بنفس الوقت.
*المنسق العام للائتلاف المدني رجا نجيم